Para entender el desarrollo inmobiliario en China no se puede exclusivamente analizar un resultado financiero o una crisis de deuda como es el caso de la mayoría de los análisis que circulan sobre Evergrande. El mercado inmobiliario chino ha sido importante en el desarrollo del país durante las últimas cuatro décadas y su sustentabilidad es una cuestión clave para su economía en general al tratarse de uno de los sectores más pujantes.
El proceso de Reforma y Apertura iniciado en 1978 impulso una transformación de la sociedad china sin precedentes en tan poco tiempo. En 1979 solo 180 millones de personas vivían en áreas urbanas y en 2019 esa cifra se elevó a 843 millones. La migración del campo llevó a que la población de las ciudades se multiplique más de cuatro veces y la tasa de urbanización pasó del 18,6% a 60,3%. Entre los años 1979 y 2000 se crearon 447 ciudades dando un salto de 216 a 663. Pequeñas o medianas ciudades como Chengdu, Wuhan, Hangzhou, Chongqing y Shenzhen que en algunos casos no llegaban al millón de habitantes se transformaron en megaciudades que igualan o superan a las históricas ciudades de Guangzhou, Shanghai, Nanjing o Beijing (que también multiplicaron en varias veces su población).
Con la migración masiva a las ciudades se desarrolló la industria de la construcción. Además del aumento de la población urbana se multiplicaron los metros cuadrados construidos per cápita: en 1978 solo se construían 6,7 m² por habitante mientras que en 2012 esa cifra ya alcanzaba los 32,9 m². La inversión en vivienda su multiplicó 12 veces solo entre los años 1996 y 2012. La inversión en vivienda entre esos años creció en su peso en el PBI del 7,7% al 11,3%.
Hace años que más de la mitad de la construcción mundial se concentra en China, las cuatros empresas constructoras más grandes del mundo son chinas y de las diez más grande solo tres pertenecen a otros países. Cientos de millones de metros cuadrados se construyeron para garantizar el acceso a la vivienda, crear centros comerciales, nuevas fábricas, oficinas, escuela y hospitales. Todo este proceso de urbanización se dio bajo una estricta y rigurosa planificación gubernamental dado que el Estado es el principal proveedor de suelo en el mercado inmobiliario.
El crecimiento de la construcción en China dio lugar a que en los últimos años se comenzara a especular con el posible estallido de una burbuja inmobiliaria en caso de que el sector detenga su pujanza. El caso de Evergrande pareciera ser la punta del iceberg de esta crisis.
¿Qué pasa con Evergrande?
Xi Jianyin fundó Evergrande en 1996, la empresa cuenta como 200.000 trabajadores, ha construido más de 12 millones de viviendas y como toda empresa de enormes dimensiones ha diversificado sus inversiones. La segunda empresa inmobiliaria de China en los últimos años ha invertido en negocios como el fútbol, el agua mineral de alta calidad o los vehículos eléctricos (todos negocios que a priori parecieran rentables en ese país). La empresa cuenta con más de 1.300 construcciones en curso en más de 280 ciudades de China.
☑️Cuenta con +1.300 promociones en curso en +280 ciudades de toda ??.
Gestiona un volumen de suelo edificable superior a la suma de Brooklyn, El Bronx y Manhattan⚠️ pic.twitter.com/gkBo153xB5
— Aleix Amorós (@aleix_amoros) September 19, 2021
La última semana las bolsas y la economía de todo el mundo entraron en alerta cuando la empresa anunció que cuenta con una deuda de 302.000 millones de dólares y no cuenta con recursos financieros para garantizar algún tipo de liquidez. Una parte importante de esta deuda es con bancos chinos aunque también se incluye a proveedores locales, inversores nacionales y extranjeros. La empresa ya no cumplió con el pago de 83 millones de dólares de intereses el pasado jueves y seguramente no cumplirá un pago de 47 millones el próximo miércoles.
Una de las principales razones por las que Evergrande ha contraído semejante deuda es en parte por las consecuencias de la pandemia del Covid-19. A pesar de que el confinamiento estricto en China duró poco y el impacto global sobre el país fue menor que en otros casos, la pandemia afecto al mercado inmobiliario. La falta de materiales en algunos casos, el aumento de costos y la caída en las ventas lastimaron financieramente a la empresa que venía realizando grandes inversiones riesgosas.
El gobierno chino y el futuro de la industria inmobiliaria
Ante el anuncio de Evergrande por su crisis de liquidez diversas empresas de la construcción comenzaron a estar en el foco de atención en China. Se estima que otras 14 empresas constructoras deben aproximadamente un monto similar alcanzando los 233 millones de dólares. El impacto de su anuncio tuvo resultados concretos en casi todas las bolsas de valores del mundo. El recuerdo de la caída de Lehman Brother en 2008 fue un recuerdo que se vino a la mente de la mayoría de los analistas. Aquella caída en desgracia de las hipotecas subprime en Estados Unidos abrió lugar a la crisis global más importante desde 1929.
Dos diferencias sustanciales con aquel caso son importantes que sean tenidos en cuenta. Primero, Evergrande no es un banco de inversión como Lehman Brother. La mayoría de sus inversiones están puestas en el desarrollo inmobiliaria y no principalmente en activos financieros tóxicos como las hipotecas subprime. Además, la deuda de Lehman Brother principalmente no era con el Estado norteamericano y duplicaba a la de Evergrande actualmente superando los 600.000 millones de dólares. Segundo, la burbuja inmobiliaria norteamericana respondía más un fenómeno propio de la especulación financiera y su vínculo con la venta de inmuebles que a consecuencias exógenas como la pandemia o la caída coyuntural de la demanda de viviendas.
La policía protegiendo la sede de Evergrande en Shenzhen el último lunes luego de que se concentrara gente en la puerta pidiendo cobrar prestamos y activos financieros. Foto: Reuters.
Las consecuencias de la crisis de Evergrande aún no están dimensionadas seriamente y su futuro es incierto. Pero con el correr de los días la desesperación demostró ser menor que en el caso de Lehman Brother y el foco de análisis se comenzó a poner sobre qué hará el gobierno chino. En su momento el gobierno norteamericano no salió al rescate de Lehman Brother pero sí lo hizo con otras empresas financieras desembolsando uno de los paquetes de rescate más grandes de su historia. Su filosofía fue que “eran muy grandes para caer”.
El gobierno chino no pareciera seguir esa filosofía en este momento. Más que asegurarse el rescate de la empresa se viene avanzando en otra orientación. Conociendo el riesgo de inversiones como las de Evergrande el gobierno chino durante el último año viene avanzando en restricciones a las empresas del sector inmobiliario incluyendo límites a su endeudamiento y al financiamiento bancario. También se viene promoviendo el aumento de las tasas hipotecarias para evitar riesgos excesivos.
Hasta el momento pareciera que el gobierno apuesta por una política de reducción de daños. Varios ejemplos pueden identificarse enron las decisiones del gobierno chino de la última semana. El jueves el Banco Central de China inyectó 18.600 millones de dólares en los bancos locales alcanzando más 50 mil millones luego de que se conociera la crisis de Evergrande. Y, el viernes, se prohibió el uso de criptomonedas en el país para atacar a la especulación financiera sumando como argumento su contribución al calentamiento global. La crisis de Evergrande pareciera ser más una oportunidad para que su gobierno avance en controles y reduzca los potenciales daños de crisis aún mayores más que el punto de partida de una nueva crisis global como tanto se repite en estos días.
